Hoe ik mijn tweede investeringspand kocht

Toen ik na een jaartraject eindelijk mijn eerste pandje had gekocht om te verhuren, was het hek van de dam. Ik moet en zal zo snel mogelijk meer investeringspanden kopen!

Deze drang naar een volgend pand zorgde ervoor dat ik erin gedoken ben voordat ik er echt klaar voor was. Mijn eerste pand was nog niet stabiel verhuurd en mijn spaargeld was nog niet genoeg om 20% eigen inbreng en de aankoopkosten te dekken. Maar

ik kwam uiteindelijk een deal tegen, die ik in mijn ogen niet mocht missen.

Het pand ligt ver buiten de randstad, in een gemeente met 18.000 inwoners. Het ligt bij een grotere stad met 80.000 inwoners. De regio is sinds kort interessant voor beleggers, omdat de prijzen erg laag liggen. Maar de inkomens en werkgelegenheid zijn ook lager. Het is zelfs officieel een krimpregio. Dit was voor mij de enige reden om er goed over na te denken. Wat is het risico van leegstand?

Toen bedacht ik dat de krimpregio’s minder van belang zijn, omdat in Nederland over het algemeen een dringend tekort is aan woningen. Natuurlijk gaan veel mensen liever naar de randstand wonen, maar uiteindelijk als ze geen andere keuze hebben moeten ze toch ergens wonen. Dus zo besloot ik voor deze woning te gaan, in het coronajaar 2020. Er was een probleempje, ik had niet genoeg spaargeld.

Een kenmerk van mezelf is dat als ik besluit ervoor te gaan, dan ga ik er vol voor. En dan lukt het me meestal ook. Uiteindelijk vinden we wel een manier.
De deal was als volgt:

• Aankoopprijs: 107.000 EUR (ik had een korting van 2.000 EUR afgedwongen, omdat de keuken erg oud was)
• Huurprijs: 750 EUR per maand, dus factor 11,8
• Hypotheek: 85.000 EUR
• Eigen inbreng: 22.000 EUR
• Aankoopkosten: 7.693 EUR

Specificatie aankoopkosten:

• Taxatie 949,25 EUR
• Hypotheekbemiddeling 2.750 EUR
• Bankgarantie 307,75 EUR
• Overdrachtsbelasting 2%; 2.140 EUR
• Notaris totaal 1.546,38 EUR

Totaal out-of-pocket: 29.693 EUR.

Hypotheeklasten: 399,90 EUR (35 jaar tegen 4,45%)
Verzekering: 15 EUR per maand
Beheer: 50 EUR per maand
Positieve cashflow (ex verzekering): 300 EUR per maand
Rendement op inleg: 20%

Ik bereken in dit geval mijn rendement als de netto cashflow plus aflossing per jaar. Als een factor van de totale eigen inleg, dus:

• Cashflow: (300 x 12) + aflossing, gemiddelde over looptijd (202 x 12) = 6.024 EUR waarde per jaar
• Rendement op inleg = 6.024 / 29.693 = 20%

Geen slechte deal dus!

Maar mijn spaargeld was nog maar 17K in dit jaar, dus ik heb via een persoonlijke lening 12K geleend. Ik ben dus redelijk overgefinancierd de deal ingegaan, maar ik wist dat ik het snel kan aflossen. Ik kreeg ook van het ‘verlies’ gemaakt in mijn eenmanszaak, door de aanschaf van mijn bedrijfspand (lees hier hoe ik mijn eerste pand kocht), een kleine 10K terug van de belasting. En mijn baan geeft genoeg inkomen om de tijdelijke extra last te dragen.

Zelfs met aflossing van 200 EUR per maand van de extra lening, heb je nog elke maand een plus van 100 EUR. Geld waar je niets voor hoeft te doen. Plus het feit dat de huurder voor jou de hypotheek aflost. Daarom ben ik voor de deal gegaan. Een extra lening op lening is niet aan te raden. Echter het voelde goed. En ik had al meerdere deals gezien, deze stak puik in elkaar.

Bovendien is het een volledig pand met 3 verdiepingen. Een gezin kan hier goed in wonen. Ik kan er altijd iemand in kwijt. Ondanks de ligging in een ‘krimpregio’. Ten slotte had ik onbewust genoten van het laatste jaar waarin de overdrachtsbelasting maar 2% was. Dus die kon ik achteraf gezien in mijn zak steken!

Deze deal is een mooi voorbeeld voor mij hoe je met je eigen geld direct cashflow kunt genereren. Bij mijn eerste pand, moet ik even wachten door de korte hypotheekduur, maar hier zit ik direct goed. Plus ik los het over 35 jaar af. Deze waarde opbouw kan ik later nog inzetten in de vorm van overwaarde, of ik kan op mijn 70ste nog eens gek doen met vrije cashflow. In ieder geval kan ik het aan mijn kinderen overdragen, zonder hypotheek.

Om in te gaan op de kracht van herhaling, hierbij nog eens een aantal voordelen van het investeren in vastgoed:

1. Je investeert in een fysiek object, iets dat tastbaar, solide en duurzaam is
2. Je investeringspand wordt meer waard over tijd (of stijgt in ieder geval mee met inflatie)
3. Afhankelijk van je financiering levert het ook meteen cashflow op
4. Het inkomen komt vrijwel geheel passief binnen
5. Een investeringspand valt in box 3 en levert je een bijna belastingvrij inkomen op
6. Geld in vastgoed is stabiel en veilig, je scoort hoog bij banken en financiers
7. Investeren in panden kan met een financiering, je hebt soms maar 20% inbreng nodig om eigenaar te worden

En nu weer sparen en op naar de volgende!

Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad tijdens mijn doel om naar 10.000 EUR passief te verdienen. Heb je een vraag of tips over investeringspanden? Ik hoor graag van je!

James