Off-market vastgoed – een gids in gespannen tijd

Als jij, net zoals ik, niet kan wachten om je gespaarde geld in vastgoed te steken, dan is deze gespannen huizenmarkt een verschrikking. Huizenprijzen stijgen de pan uit, al meer dan 20% in de afgelopen paar jaar. En de prijzen voor investeringspanden stijgen vrolijk mee. Daarnaast zit iedere investeerder te wachten op die goede deal en dus ben je altijd te laat. Een goed moment om te kijken naar de off-market beleggingspanden en mijn blik op hoe ermee om te springen in deze tijd.

Gespannen markt

Huizenzoekers zijn boos. Investeerders zijn boos. Huizenzoekers wijzen naar investeerders. Investeerders naar de politiek. En de politiek neemt allerlei maatregelen, zoals het verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers, die later niet blijken te helpen. En dus zit de huizenmarkt nog steeds vast, maar hebben beleggers wel een flink hogere belasting te verduren.

Nu heeft de overheid tijdens de coronacrisis er voor gezorgd dat het niet uit de hand liep qua faillissementen en ontslagen. De overheid stond garant voor ondernemers en bedrijven. Niemand hoefde zich zorgen te maken, iedereen kon blijven leven. Behalve de sectoren of bedrijven die net naast de pot pisten. Nou ja, over het algemeen kwamen we er allemaal doorheen. Particulieren konden minder geld uitgeven tijdens de lockdown en spaarde meer. Dat moest dan maar geïnvesteerd worden. Zo ook in de vastgoedmarkt.

De lage rentes waren al voor corona de aanleiding voor een zeer gespannen vastgoedmarkt. Met lagere rentes kunnen huizeneigenaren meer lenen, tegen dezelfde of lagere maandlasten. Overbieden en meer lenen omdat het kan, is nog steeds de norm. Er zijn zelfs makelaars die bewust de prijzen scherp neerzetten, om hogere biedingen uit te lokken. Daar verdienen ze dan weer meer aan natuurlijk.

Als er dan iets op funda komt, springt jan en allemaal erop. Potentiële bewoners van alle rangen en standen, beleggers zoals jij en ik en grote spelers die opkopen wat ze kunnen. De kans dat je er tussenkomt, hangt af hoe snel je reageert zodra de woning beschikbaar komt. Als je niet op dezelfde werkdag gebeld hebt, ben je te laat. En voor investeringspanden hoef je al niet meer te kijken op funda. Door de particulieren die naarstig een nieuwe woning zoeken, zijn de prijzen niet meer interessant als belegging.

Off-market dan maar

Dan moeten we maar iets zoeken buiten de particuliere kanalen, zoals funda. In een vorig artikel heb ik een aantal manieren uitgelicht hoe je off-market deals kunt vinden. Zelfs in een gespannen markt. Mogelijkheden zijn er via:

• Makelaars
• Flyeren en eigen promotie
• Faceboek groepen en Marktplaats
• Beheerders
• Andere investeerders

Lees hier hoe je off-market deals kunt vinden

Dan komen er deals voorbij, die niet iedereen kan zien. Dit maakt het niet automatisch een goede deal. Waar dat wel verleidelijk is om te denken. Je behoort immers tot een kleine groep mensen die deze deal onder ogen krijgt. Steeds meer off-market deals stijgen net zo hard mee met de normale huizenmarkt. Verkopers zien hun kans schoon om een extra rendement te pakken op hun verkoop. Dealmakers of makelaars pakken een fee zonder schaamte. Het zijn toch off-market deals? Dan mag alles.

Lees hier hoe je weet of een investeringspand een goede deal is

Let dus op met off-market deals. Beoordeel nog altijd per case, of het klopt in de getalletjes. Laat je niet gek maken, omdat je nu geen deal kunt vinden. Ben zeker kritisch naar dealsourcers die met een flyer-actie een appartement kunnen aanbieden, die je voor 215k kunt overnemen, ex fee à 5k en overdrachtsbelasting. En dan krijg je er 800 euro per maand voor terug? Minus VVE? Kom op, dit zijn geen goede deals. Stop het dan in de aandelenmarkt.

Het plan

“Waiting helps you as an investor and a lot of people just can’t stand to wait. If you didn’t get the deferred-gratification gene, you’ve got to work very hard to overcome that.”

-Charlie Munger

Een van de kwaliteiten die goede investeerders hebben is de kunst van het geduld. Hier moet ik zelf nog aan werken. In principe ben ik vrij ongeduldig en als ik geld heb om te investeren, gaat het naar de investering. Zelfs als ik nog net niet genoeg gespaard heb, wil ik mijn nek uitsteken om het toch te krijgen. Vooral als ik een kans zie die ik nu moet pakken. Zo heb ik mijn tweede investeringspand gekocht met een extra persoonlijke lening.

Lees hier hoe ik mijn tweede investeringspand kocht

Mogelijk niet het beste advies om te volgen. Maar achteraf ben ik heel blij dat ik het heb gedaan. De deal is gewoon erg goed. En daarom is het belangrijk om per case te kijken naar de cijfers en hoe het zich rondrekent. Qua timing heb ik achteraf gezien net een paar maanden gekocht voordat ook de investeringspanden niet normaal duur werden.

Geduld is dus het toverwoord. Mijn plan is om nu een oorlogskas bij elkaar te sparen van 50k. Deze gaat naar vastgoed en in het bijzonder vastgoed in de Verenigde Staten. Hiermee kan ik een investeringspand kopen, dat meteen leuke cashflow brengt. En waarmee ik dus weer meer kan sparen voor een volgende investering. Met deze investering start ik het momentum waarmee ik in de VS een portfolio wil uitbreiden, waarbij ik de 10k per maand passief kan binnenhalen. Naar verwachting kan ik hier ergens volgend jaar (2022) mee beginnen.

Uiteraard probeer ik dezelfde werkwijze aan te houden als ik hier in Nederland zou doen. Veel deals bekijken, selecties maken en doorrekenen. Een beheerder vinden, en daar mogelijk deals mee doorspreken. Makelaars laten zoeken en deals mee doorspreken. Dit kan allemaal op afstand vanuit Nederland gedaan worden. Dan komt er een punt, waar je een keer door de straten gaat rijden, dus naar de VS moet. En dan geef je een klap erop. De start van een nieuwe investeringsroute. Ik kan niet wachten!

Dit is mijn plan. Maar, wat is jouw plan?

Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad naar 10.000 EUR passief inkomen. Heb je een vraag of tips over investeren en beleggen? Ik hoor graag van je!

James