Lezers van dit blog weten dat ik een groot fan ben van investeren in vastgoed. Met momenteel twee panden in bezit, heb ik als doel een portefeuille van meerdere panden op te bouwen die mij financieel onafhankelijk maakt. Mijn ervaringen met het beleggen in vastgoed voor passieve inkomsten zijn erg positief, maar ik zie wel een grote drempel om sneller te groeien. In dit artikel kijk ik naar de nadelen van het beleggen in vastgoed en waarom ik tijdelijk afwijk van mijn investeringsstrategie.
Waarom vastgoed
Vastgoed brengt cashflow. Dat is het allerbelangrijkste, zonder cashflow leun je enkel op de waardestijging. En die is historisch gezien lager dan wat de aandelenmarkt je kan leveren. In een artikel dat onderzocht wat Amerikaans vastgoed over de jaren deed, bleek vastgoed van 1891 tot 2019 jaarlijks 3,2% in waarde te stijgen. Terwijl de S&P 500 vanaf het ontstaan in 1951 tot 2021 gemiddeld 10,6% brengt. Zonder cashflow is er dus niet op te boksen tegen aandelen.
Cashflow geeft je passief inkomen, dat in veel plaatsen in de wereld zelfs belastingvriendelijk binnenkomt. Daarnaast investeer je in iets fysieks en tastbaar. Het is relatief eenvoudig te begrijpen en uiteindelijk heeft iedereen een dak boven zijn hoofd nodig. Niet voor niets is het beleggen in vastgoed zo oud als de tijd van de koningen en kastelen.
Ten slotte is vastgoed ook interessant omdat je banken of andermans geld kunt gebruiken om het pand aan te kopen. Financiering kan vaak al tot 70-80%, dus je eigen inleg is veel lager. Met een positieve cashflow betaalt je huurder dus elke maand je lening af, plus een beetje meer.
Lees hier hoe ik 1600 EUR passief inkomen verdien
Nadelen van vastgoed
Instapkosten
Daarmee komen we meteen op het grootste nadeel van vastgoed. Hoewel je een groot deel kunt financieren, heb je nog altijd 20 tot 30% eigen inleg nodig. Bovendien zijn er significante kosten bij de aankoop, met name de overdrachtsbelasting die flink is toegenomen naar 8%. De totale instap voor een nieuw pand is dus de grootste drempel bij investeren in vastgoed.
Er zijn zeker methodes om met minder eigen inleg aan een pand te komen. Je probeert dan om onder de marktwaarde in te stappen. Je financiert voor korte termijn je inleg van 30%. Je knapt het pand op en herfinanciert het geheel. Omdat de totale waarde nu meer is dan je aankoopprijs, kun je met de herfinanciering jouw korte termijn financiering afbetalen. En je hebt zonder inleg een pand aangekocht.
Deze methode vereist veel kennis van de lokale markt, en ervaring met verbouwen en opknappen. Bovendien moet het na de herfinanciering nog cashflow positief draaien, anders is het voor mij al niet interessant. Gezien de voorgaande punten past deze methode niet in mijn plaatje. Ik koop liever een degelijk pand, waar huurders meteen in kunnen of al zitten. De cashflow moet meteen bekend zijn, waarbij mijn inleg een buffer vormt voor schommelingen in de markt.
Onderhoud
Een ander nadeel of eerder, bijkomstigheid van investeren in vastgoed is het doen van onderhoud. Een goede huisbaas zal hier en daar onderhoud moeten doen. Het kan soms iets kleins zijn zoals het vervangen van een kraantje, tot groter onderhoud zoals het pimpen van je kozijnen of een nieuwe cv-ketel. Je zult altijd een reserve moeten aanhouden in je huishoudboekje en op je spaarrekening. Toch moet ik zeggen, dat met een gezonde cashflow dit ‘nadeel’ nog wel meevalt. Een deel van je inkomen moet terugvloeien in je pand en dan vallen de grote rekeningen heel erg mee.
Huurders
Een investeringspand is een levend iets. Er wonen of werken mensen. Ze maken wel eens iets kapot, of ze betalen niet. De ene huurder hoor je nooit, de ander heeft elke maand wel wat te zeiken. Hier moet je mee omgaan, of tegen kunnen. Het inzetten van een beheerder kan hier enorm veel rust brengen. Dit is mij de maandelijkse fee zeker waard. Mijn ervaring is erg goed met mijn beheerder, die de communicatie en checks doet bij de huurders. Bovendien kan hij klein onderhoud aanpakken en neemt die zorg ook voor een deel weg.
Bij commerciële panden kun je langere tijd zonder huurder zitten. Dit is de reden dat veel financiers niet graag bedrijfspanden voor verhuur financieren. Het risico op leegstand is vele malen groter dan bij residentieel vastgoed. Als je zoals ik een bedrijfspand in je portfolio hebt, moet je rekenen op grotere tussenpozen bij wisselen van huurders.
Kapitaal zit vast
Hoewel iedereen vastgoed ziet als waardevol en waardevast, zit je geld ook figuurlijk vast in stenen. Hiermee bedoel ik dat de waarde niet op een rekening staat, welke je kunt gebruiken. Het is dus wezenlijk anders dan aandelen, waar je vrij snel je aandelen kunt verkopen en in vrij te gebruiken cash kan omzetten.
Doordat vastgoed uitstekend te financieren is (onder de 70% van de waarde), kun je er wel van uit gaan dat je eventuele overwaarde op kan nemen tegen een vastgoedlening. De vraag is of je deze dure oplossing moet toepassen. Als je weet dat je later dit geld weer nodig hebt, kun je beter in iets anders beleggen.
Strategie aanpassing
Mijn gedachtegang was altijd om elke extra euro te sparen voor de volgende vastgoedinvestering. Elke 30k zou een 30% kunnen zijn van een 100k pand. Maar door de veranderende markt, zijn ook de beleggingspanden flink in prijs gestegen. De huren gaan wel mee, maar zeker niet in dezelfde verhouding. Dus het rendement gaat omlaag. Ook is de overdrachtsbelasting een enorme drempel geworden. De totale aankoopkosten schieten omhoog. En met deals die op papier al weinig rendement beloven is het een kwestie van geduld.
Lees hier hoe je bepaalt of een investeringspand een goede deal is
Mijn alternatief was om panden in de VS te kopen, echter daar is de financiering weer duurder. Dus ook dan staat het rendement onder druk. Mijn plan voor de lange termijn is om een pand zonder financiering aan te kopen. Maar daar moet ik dus nog even voor werken en sparen. Naast stug doorwerken en hier en daar mijn inkomen verhogen is geduld het toverwoord.
In de tussentijd gaat mijn geld naar de beurs. Mijn doel is om zo snel mogelijk een ton op mijn beleggingsrekening te hebben. Met 100k gaat het compounding effect net iets sneller.
Lees hier waarom 100k de magische grens is
Bovendien geeft het me ook een goed gevoel, dat ik deze buffer achter de hand heb. Met een nieuwe baby op komst en mogelijk (negatieve) verandering in mijn inkomen, zal ik hard moeten werken om mijn doelen te bereiken. Maar dat geeft me juist drive en energie. Op naar de 100k. En daarna terug naar het vastgoed. En dat alles volg je natuurlijk hier op mijn blog.
Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad naar 10.000 EUR passief inkomen. Heb je een vraag of tips over investeren en beleggen? Ik hoor graag van je!
James
