Hoe vind je Off-Market deals voor investeringspanden

Terwijl ik dit schrijf ben ik een investeringspand aan het evalueren die ik off-market heb gevonden. Het betreft een kluswoning, waar veel geld en energie ingestoken moet worden. Daarmee zal het waarschijnlijk geen deal voor mij zijn. Maar ik ben een van de weinigen die het heeft kunnen bekijken, bezichtigen en doorrekenen. Dit is het voordeel van een off-market deal, een deal die nog niet op de grote websites wordt gedeeld (Funda, etc.) en waar de meeste mensen nog niet op kunnen reageren.

Het is een ideale manier om direct met de verkoper te onderhandelen, zonder de gekte van de markt. Wel heeft de verkoper natuurlijk altijd de keuze om het openbaar aan te bieden. Dus prijs jezelf niet meteen rijk. Sommige verkopers kiezen juist voor off-market, omdat ze snel van het pand af moeten. Denk aan een faillissement of echtscheiding. Andere hebben geen zin in al die bezoekers over de vloer.

Er zijn verschillende manieren om aan off-market deals te komen. Of je nu investeert om de woning in de verhuur te zetten/houden. Of je wilt onder marktwaarde kopen en zelf waarde toevoegen en vervolgens verhuren of doorverkopen. Een deal niet door de markt in prijs wordt opgestuwd heeft veel voordelen. Hieronder een aantal mogelijkheden die ik heb ervaren om deals te vinden.

1. Schakel een makelaar in

Makelaars hebben nog altijd de beste positie om als eerste een investeringspand te vinden. Goede makelaars hebben een neusje voor een goede deal en hebben vaak een netwerk van investeerders. Hierdoor kunnen ze het pand meteen aanbieden binnen een groep van geïnteresseerde potentiele kopers. Zoek een makelaar die in jouw soort deals bemiddeld en schrijf je in voor zijn netwerk.

Een andere optie is, zelf makelaar worden. Mocht je toch meer actief willen zijn in de vastgoedwereld, dan is dat een mooie kans om first-hand deals onder ogen te krijgen. Een opleiding kun je soms via een makelaarskantoor betaald krijgen, of je start meteen voor jezelf. Haal die schooltas maar van zolder en start een nieuwe carrière.

2. Flyeren en eigen promotie

De beste manier om een echte exclusieve off-market deal te verkrijgen is; deuren platlopen. Net als in sales zit de kracht hierin, domweg de funnel bovenaan volgooien en de winnaars eruit filteren. Een manier om het te doen is flyers drukken met sterke tekst. De strekking is dat je de bewoner een snelle verkoop kunt garanderen met een eerlijke prijs. Soms zijn het huizen die opgeknapt moeten worden of met wat vernieuwing een grotere marktwaarde kunnen genereren.

Daarnaast spreek je in je eigen netwerk rond dat je huizen koopt als investeerder. Soms krijg je via je netwerk mensen toegestuurd, die misschien in de problemen zitten of graag hun huis snel willen verkopen. Er zijn veel creatieve manieren om jezelf te promoten als investeerder. Daarnaast kun je deals die je zelf niet meer aankunt doorverkopen met een vinder-fee. Dit loopt soms op tot 6000 EUR, afhankelijk van de deal.

3. Facebook groepen en Marktplaats

Deze vinder-fee zie je vaker voorbijkomen in de off-market deals die op Facebook-groepen gedeeld worden. In deze Facebook-groepen zitten dealfinders, makelaars, financiers en investeerders. Ze delen naast deals ook kennis en iedereen kan laagdrempelig kennis delen en opvragen. Een aanrader om toe treden. De volgende groepen hebben goede deals:

• OFF-MARKET DEALS
• Vastgoed investeerders
• Off market vastgoed (woningen en appartementen) gevraagd en aangeboden
• Woningtop (Off-market Vastgoed)

In sommige groepen zitten al 6000+ leden. Dus het wordt al bijna een mini-marktplaats. Snelheid is dus geboden.
Marktplaats is ook een plek waar deals voorkomen. Veel minder, maar je kunt maar net die kluswoning vinden in de Achterhoek of Duitsland, waar je toevallig naar op zoek bent.

4. Beheerders

Voor één pand dat ik gekocht heb, heb ik een beheerder aangenomen. Hij beheert voor een scherpe prijs mijn woning en ik heb geen zorgen. Hij gaat een paar keer per jaar langs, en bij een nieuwe huurder checkt hij de huurder vooraf op kredietwaardigheid, verleden, etc. Een hele zorg minder. Tegelijkertijd heeft de beheerder meerdere panden in zijn portfolio en eigenaars die soms een pand verkopen. De beheerder die zijn oren en ogen openhoudt heeft mogelijk een goede deal voor je. Laat je beheerder weten dat je zoekende bent!

5. Investeerders

Als je een paar keer een pand hebt gekocht en/of verkocht breidt je netwerk zich langzaam uit. Als je geluk hebt, zitten daar ook een paar investeerders bij. Neem ze mee in je netwerk, schrijf hun contactgegevens op en neem eens contact om te vragen of ze nog pandjes van de hand willen doen.

Het is zondermeer een goed idee al je contacten in een overzicht te zetten en mocht je zoeken naar een deal, iedereen af te gaan.

Het moet gezegd worden, een off-market deal is niet per definitie een gouden ei. Ook deze deals moet je met de juiste criteria moeten doorrekenen en het risico inschatten. Daarnaast zijn er ook binnen een off-market deal vaak andere geïnteresseerden. Of je hebt hem helemaal zelf binnengehaald. Een investeringskans die niet openbaar is, is geen no-brainer. Gebruik je eigen maatstaven, evalueer de deal en maak een weloverwogen besluit, zoals je bij elke investering doet.

Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad tijdens mijn doel om naar 10.000 EUR passief te verdienen. Heb je een vraag of weet je nog meer manieren om off-market deals te vinden? Ik hoor graag van je!

James