Hoe bereken je of een investeringspand een goede deal is?

Wanneer ik mijn rondje maak langs verschillende websites, of als ik een ogenschijnlijke interessante off-market deal tref, open ik meteen mijn Excel-sheet voor mijn calculaties. Een goede investering rekent zich rond. Hoe vaker je de getallen door je calculaties pompt, hoe meer vergelijkingsmateriaal je hebt en des te sneller je op gevoel al kunt zeggen of je een goede deal hebt gevonden. Maar wat bereken je dan om te bepalen of een investeringspand een goede deal is? Hoe bereken je het rendement op een huurpand? Dat lees je in dit artikel.

Allereerst is het belangrijk om te vermelden dat deze berekeningen mijn eigen voorkeur hebben. Er zijn legio manieren om vastgoedberekeningen te maken. Ik hou het graag simpel. Als die simpele berekening al niet klopt, kun je met hocus pocus heel wat berekeningen verzinnen om toch een positief licht te schijnen op de deal. Maar ik investeer voor cashflow. Een simpel doel, waarbij het geld dat erin gaat, maandelijks iets moet opleveren. Hoe meer, hoe beter. De kernfactoren in mijn berekening staan hieronder uitgelegd.

Factor

De factor is de aanschafprijs van het investeringspand gedeeld door de bruto jaarhuuropbrengsten.

Dit zegt dus iets over de verhouding van de waarde van het pand ten opzichte van de opbrengsten. Heel grof gesteld is een drempel een factor van 12 of lager. Als voorbeeld zou een pand dat 200.000 EUR kost, 16.666 EUR of meer moeten ophalen per jaar (1.388 EUR per maand). Ik las zelf in de Quote 500, dat een grote vastgoedondernemer vastgoed als heel eenvoudig bestempelde. Gewoon alleen maar deals doen met een factor van 10 of lager!

Hoe lager de factor, des te meer ruimte je hebt voor cashflow en eventueel voor financieringen of zelfs een dubbele financiering.

Als je snel wilt uitbreiden in je portfolio, kun je deze deals soms goed financieren en daarbij houd je nog cashflow over.

Rendement

De term rendement is een fluïde begrip wat voor verschillende mensen andere betekenis heeft. Het belangrijkste begrip in het vastgoed is waarschijnlijk het rendement van de totale investering. Sommige noemen het ook wel het bruto aanvangsrendement of BAR. Dit is het percentage van de jaarhuur ten opzichte van de totale investering. In het voorbeeld is het rendement ( 16.666 / 200.000 ) x 100% = 8,3%.

Dit kun je vergelijken met het rendement dat je ergens anders op je geld kunt verdienen. Spaargeld, onderhands lenen, investeren op de beurs, etc.

Deze vergelijking is echter niet helemaal compleet, omdat je niet de hele investering zelf inlegt. Althans als je gebruikt maakt van een hypotheek. En we gaan nu zien, waarom dat sowieso een goede zet is.

Een realistischere manier om je rendement te benaderen is het rendement berekenen op je eigen inbreng. Maak je gebruik van een financiering dan legt iemand anders een groot deel van het bedrag op tafel. Dat is de kracht van investeren in vastgoed. Met deze hefboom haal je veel hogere rendementen. In het voorbeeld zou je bijvoorbeeld 80% van de waarde kunnen lenen. Je krijgt dus 160.000 EUR gefinancierd. Zelf moet je dan 40.000 EUR en aankoopkosten bijleggen. Dit zijn de taxatie-, notaris-, advieskosten en overdrachtsbelasting. Voor het rekengemak is dat nog eens 20.000 EUR. Totaal leg je dus 60.000 EUR in. Het bruto rendement op je eigen inleg is dan; ( 16.666 / 60.000 ) x 100% = 27,7%.

Ook deze berekening is niet compleet, als je kijkt dat de jaarinkomsten ook voor een deel naar rente en aflossing gaan. Je zou dan nog een stap verder kunnen gaan naar het nettorendement op je eigen inleg. Dus wat je zelf overhoudt na rente en aflossing. Stel dat je per maand 718 EUR kwijt bent voor de 160K aan hypotheek (30 jaar bij 3,5%). Op je maandelijkse inkomsten van 1388 hou je dan 670 EUR over. Per jaar is je rendement; ( 8.040 / 60.000 ) x 100% = 13,4%.

Zelf dit zou je nog kunnen aanscherpen, door de aflossing eruit te halen, omdat je in feite dat ook waarde opbouw is. But you get the point.

Cashflow

Het magische woord; cashflow. Hoeveel geld houd je over na kosten en reserveringen. Voor sommige investeerders is dit van minder belang. Ze beleggen dan voor waardestijging, of kopen volledig cash. Hierdoor hebben ze altijd cashflow, omdat ze weinig kosten hebben. Maar de meeste investeerders rekenen met hun hypotheekkosten en een aantal andere zaken. In ons voorbeeld zou de bereken zijn:

Huurinkomsten: 1.388 EUR

Onverhuurd reservering (6%): 83 EUR
Beheerkosten: 80 EUR
Onderhoudsreservering (5%): 69 EUR
Belasting: 50 EUR
Verzekering: 5 EUR
Hypotheeklasten: 718 EUR

Cashflow: 383 EUR

Een aflossingsvrije hypotheek is een mogelijkheid om toch meteen cashflow te creëren. Maar vergeet niet dat je de waarde van de investering nooit volledig aflost. Sommige investeerders gebruiken deze manier van aflossingsvrije hypotheken om snel cashflow te maken en daarmee sneller financieel onafhankelijk te worden. Ik verkies om het tegelijk te doen met het aflossen van de schulden. Je kunt namelijk altijd weer lenen tegen de opgebouwde waarde. Plus je houdt volledige controle over jouw assets.

Prijs

De prijs van het object zelf is uiteraard iets dat meteen in je berekening wordt meegenomen. Het bepaalt de rest van je calculaties en hierbij is het belangrijk dat je de aankoopkosten ook meeneemt. Zoals ik eerder liet zien, bestaat dit uit de volgende eventuele kosten:

• Aandraagfee
• Inspectiekosten
• Taxatiekosten
• Hypotheekbemiddeling
• Bankgarantie
• Overdrachtsbelasting
• Notariskosten
• Reparaties (klein en groot)

Vooral de reparaties kunnen een groot vraagteken blijken bij renovatieprojecten. Hierbij is het verstandig om met ervaren partners te werken, of je hebt zelf al enige ervaring.

Ook moet nog iets gezegd worden over de marktwaarde en de aankoopprijs. Soms blijkt uit taxatie dat de marktwaarde iets hoger of lager ligt dan de aankoopprijs. Dit kan altijd gebeuren, maar als het erg ver uit elkaar ligt zou je toch moeten afvragen of dit een goede deal is.

Hoewel mijn voornaamste doel is om cashflow te genereren, zijn er meer redenen om te investeren in vastgoed in het algemeen of in een bepaald object. Denk aan het aanschaffen van een pand in Amsterdam. Hier is de factor ontzettend hoog, maar kan de waardestijging voor jou als investeerder mogelijk wel interessant zijn. Dan investeer je niet voor cashflow maar voor waardevermeerdering. Of je neemt een pand in een bepaalde stad, omdat je kinderen daar gaan studeren. De totale investering is dan een betere deal, dan je kind mee te helpen met de huurlasten voor iemand anders.

Blijf calculeren met de juiste cijfers en zet je af tegen je eigen standaard. Dan onderscheid je de goede deals van de slechte.

Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad tijdens mijn doel om naar 10.000 EUR passief te verdienen. Heb je een vraag of tips over investeren in vastgoed? Ik hoor graag van je!

James