Inmiddels kan ik mezelf al 2 jaar een huurbaas noemen. Begin 2020 werd mijn eerste investeringspand opgeleverd. Later dat jaar had ik een vaste huurder voor langere tijd. Gelukkig is de huurstroom nu al een tijdje steady. Geen reden om de huurder weg te jagen met een hogere huur. Toch denk ik eraan om de huurverhoging door te voeren, omdat de inflatie niet meer te ontkennen valt. Tijd om even mijn gedachten uit een te zetten.
Normaal gesproken voer je een verhoging door op 1 juli. Dit kun je doen aan de hand van indexatie. Hoe werkt het precies?
Indexatie
Je mag de huurprijs periodiek aanpassen, maar niet ongelimiteerd. Je kunt gebruik maken van huurindexatie. Huurindexatie is het percentage waarmee de huur jaarlijks stijgt op basis van de consumentenprijsindexcijfers (CPI) van het CBS. Het is een fluctuerend percentage dat afhankelijk is van de jaarlijkse stijging of daling van consumentenprijzen. Het cijfer biedt een goede weergave van de inflatie.
Bereken je huurverhoging hier:
https://www.cbs.nl/nl-nl/onze-diensten/bereken-huurverhoging-vrije-sector-huurwoning-of-bedrijfspand
Dus de huurindexatie is voor iedereen hetzelfde. En je bent vrij om de maximum huurverhoging door te voeren, of alles daaronder. (Let op, alleen in de vrije sector). Het scheelt dat dit door een onafhankelijke partij wordt gedaan, zo bestaat er geen discussie en is het gemakkelijker te verdedigen voor jou als verhuurder naar je huurders. Maar waarom zou je het wel of niet doen?
Wel of niet verhogen
Er zijn een aantal redenen om de huurverhoging door te voeren. En ik kan eigenlijk maar één reden bedenken waarom je het niet zou doen.
De eerste reden om het wel te doen is duidelijk, je inkomen stijgt. Waarom zou je nee zeggen tegen meer inkomen voor exact dezelfde dienst? Er verandert niets, je pand is niet groter geworden en je huurders zijn nog dezelfde. Zet de huur hoger en je inkomen stijgt. En het zal zelfs pure nettowinst zijn ook nog.
Daarnaast groeit je investering mee met de inflatie. Dus als je als belegger kijkt, zet je de opbrengsten in lijn met de inflatie. Dat maakt vastgoed ook een enorm sterke asset om met inflatie mee te groeien. Of om inflatie te counteren. Net hoe je ernaar kijkt.
Met het verhogen van de huur creëer je bovendien meer inkomen en dus meer ruimte om te investeren in je pand. Stel je wilt een aantal verbeteringen doorvoeren. Met meestijgende huren kun je die gemakkelijker uit eigen opbrengsten betalen. Door inflatie stijgen ook reparatiekosten en verbouwingskosten. Door te verhogen blijft je buffer in lijn met de veranderende economie.
Een bijkomend effect en niet zozeer een hoofdreden om een indexatie te doen, is dat er een realistischere prijs aangehouden wordt in de markt of regio. Wat je vaak ziet bij huren die jarenlang niet geïndexeerd zijn, dat er enorme scheefwoners tussen zitten. Een appartement in de binnenstad van Amsterdam voor 300 EUR per maand? Ja het kan, als iemand er voor lange tijd zit en de huren niet consequent mee zijn gestegen door indexatie.
De enige reden om de huurverhoging niet te doen is dat het soms voelt als plagen van de huurder. En als dat te vaak gebeurt loop je het risico op het opzeggen van het contract. Je raakt mogelijk een goede huurder kwijt. De vraag is of dat 3% meer per maand waard is.
Bij het doorvoeren van de verhoging zou je een reactie kunnen verwachten. Bij tegengas van de huurder, zou je wel als argument kunnen aanhalen dat je met dit geld weer in het pand kan investeren. Maar dat moet je dan wel waarmaken.
Een andere realiteit is dat met inflatie kosten nu eenmaal stijgen. Dat snappen huurders ook wel. Die kijken ook het nieuws en zien de prijzen op het boodschappenbonnetje ook hoger worden.
Maar een goede huurder is goud waard. Met een goede huurder bedoel ik een huurder die niet zeurt, niet klaagt om kleine dingen. Een goede huurder betaalt netjes op tijd en onderhoudt het pand en verzorgt het goed. Een goede huurder geeft rust, stabiliteit en een goede relatie voor de toekomst.
Mijn situatie
Momenteel bezit ik twee verhuurpanden. Mijn eerste pand is een bedrijfspand waarvan ik zelf het beheer doe. Ik haal hier 700 EUR per maand mee op. Mijn tweede pand is een woning voor de verhuur. De maandelijkse huur is 900 EUR. Voor dit tweede pand heb ik een beheerder, hij krijgt een percentage van de maandhuur. Dat is ook exact de reden waarom hij dolgraag de huur via indexatie verhoogt. Nu heeft hij dus de huurprijs van 900 EUR naar 929,70 EUR gebracht. Ofwel verhoogd met 3,3%.
Lees hier hoe ik mijn 1ste pand kocht
Lees hier hoe ik mijn 2e pand kocht
Daarnaast zit ik al bijna 2 jaar op 700 EUR bij mijn bedrijfspand. De reden dat ik nog niet heb verhoogd is dat ik bang ben dat de huurder weggaat. Een bedrijfspand staat toch vaak iets langer leeg, als een huurder vertrekt. En de maandlasten lopen vrolijk door. Stel de huurder gaat weg en ik moet snel op zoek naar een nieuwe huurder. Dan ontvang ik een paar maanden geen 700 EUR, misschien zelfs 3 maanden of langer. Die 2100 EUR krijg ik niet snel terug met een jaarlijkse stijging van 3%. Het verlies van 3 maanden kost me vele jaren.
Dus ik laat het zo. De reden dat ik de beheerder zijn gang laat gaan, heeft vooral te maken met de andere markt. Voor een woning vindt hij zo een nieuwe huurder. Mogelijk krijg ik dan iets minder per maand, maar je verliest bijna geen maanden. Hoogstens één maand in deze tijd. Voor mijn huurder in het bedrijfspand laat ik het even zo. Aan het eind van het jaar kijken we weer naar een contractverlenging, dat is me meer waard.
Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad naar 10.000 EUR passief inkomen. Heb je een vraag of tips over investeren en beleggen? Ik hoor graag van je!
James
