Hoe word je rijk in vastgoed?

Met de opkomst van ons Millennials kwam de zoektocht naar passief inkomen en de FIRE methode. Lees hier waarom FIRE niet de oplossing is

Met de opkomst van het concept passief inkomen kwam automatisch de opkomst van het investeren in vastgoed weer naar voren. Dit is voor welvarende personen al eeuwen de weg naar passief inkomen en dus financiële onafhankelijkheid. Bovendien staat de quote 500 vol met mensen die veel geld hebben verdiend met vastgoed. De link tussen vastgoed en geld is sterk.

Niet gek dus dat veel mensen in het vastgoed duiken om veel geld te verdienen. De opkomst van vele particuliere vastgoedbeleggers zorgt in de randstand al wat jaren voor een flinke opstuwing van de huurprijzen. De nieuwe doelgroep is ook interessant voor social media adverteerders. Er komen elke maand weer extra cursussen over het investeren in vastgoed. Leer hoe je rijk kan worden met vastgoed. Creëer vrijheid met vastgoed. ‘Ik kocht 10 panden in 1 jaar, leer hoe jij dit ook kunt!’

Ik denk dat het tijd is voor een harde werkelijkheid.

Veel geld in vastgoed is verdiend met activiteiten BUITEN vastgoed.

Ik zeg het nog een keer voor de duidelijkheid: veel geld in vastgoed is verdiend met activiteiten BUITEN vastgoed. Waarbij vastgoed een manier is om hun geld te laten renderen, om te zetten in passieve cashflow, en vast te zetten in een stabiele beleggingscategorie met laag risico. Echt veel geld wordt er pas verdiend over jaren en decennia.

Het idee dat er veel geld te verdienen is in vastgoed is dus heel krom. Ja, het is een manier om passief inkomen te genereren. En investeringen in vastgoed zijn stabiel, hoogrenderend en bovenal goed financierbaar. Waardoor je dus met weinig inbreng kapitaal kunt opbouwen. Maar het is minder gebruikelijk om in korte tijd veel geld op te halen. Een aantal voorbeelden hoe sommigen het wel doen.

Voorbeeld 1

Flippen is een aantrekkelijke manier om snel geld te verdienen. Stel je koopt een kluspand, deze staat te koop voor 200.000 EUR. Na een verbouwing van 50.000 EUR is hij nu 300.000 EUR waard. Je verkoopt hem en maakt dus 50.000 EUR winst. Afhankelijk van je financiering kun je hier lekker scoren. Maar het kost tijd. Kun je er 1 per jaar doen, misschien 2 of 3? Dan heb je een resultaat van 150.000 EUR. Niet slecht, maar dit kost je dan full-time een jaar bloed, zweet en tranen. Bovendien is er veel kennis (en kunde) nodig om de verbouwing goed uit te voeren met maximale efficiëntie. In dit voorbeeld van 50K een waarde van 100K creëren is al erg ruim. Dan moet je al veel zelf kunnen uitvoeren.

Voorbeeld 2

Een pand splitsen is een ideale manier om veel waarde te creëren. Stel je kunt een pand in het centrum kopen, met 3 verdiepingen. Deze mag je van de gemeente splitsen in 3 appartementen en zo kun je van een pand dat je bijvoorbeeld 400.000 EUR heeft gekost, verbouwen voor 80.000 EUR, omzetten naar een maandelijkse huurstroom van 3.000 EUR. Een aardig rendement. Bovendien kun je dit pand ook meteen weer doorverkopen en de winst pakken. Een groot probleem zit hier vaak in de lengte van de trajecten. De verbouwing is al één ding, de vergunning loskrijgen bij de gemeente kan soms jaren duren.

Voorbeeld 3

Panden kopen om te verhuren met maximale financiering zorgt dat je snel volume kunt creëren. De cashflow is laag of nul. Maar als je snel tot 5 of 10 panden kunt komen, heb je een soort vliegwiel met maandelijkse inkomsten. Hiertegen kun je weer lenen om meer panden aan te trekken. Dit hoog-risico-investeren in verhuurpanden is niet voor iedereen weggelegd. De marge is laag, dus elke leegstand is meteen verlies. Er wordt weinig buffer opgebouwd en schuldeisers hebben volledige macht over je portfolio. Door het eigen vermogen te lenen van familie, uit overwaarde van andere woningen, of buitenlandse leningen verschaft het je wel een manier om snel een grote portfolio op te bouwen. Met de schaalvoordelen en een minimale cashflow, kun je dan op termijn weer aflossen. Of met de verkoop van één object een deel vrijmaken voor een grotere cashflow. Dit alles met minimale eigen inbreng.

Zoals je ziet zijn er manieren om relatief snel geld te verdienen in vastgoed. Maar het is niet zonder risico. Een meer gebruikelijke manier om geld te verdienen is over de lange termijn. Waarde wordt opgebouwd in het aflossen van hypotheken en de cashflow is elke maand een extra. Ik kies voor het uitbreiden van een portfolio met eigen vermogen en deel financiering. Op deze manier kan je afhankelijk van je inkomen binnen 10 jaar een leuke portfolio opbouwen. Waarna je financieel onafhankelijk bent!

De vraag resteert dan, hoe kun je je eigen vermogen zo snel mogelijk bij elkaar verdienen? Kijk ten eerste naar hoe de huidige vastgoedbazen het hebben gedaan. Ondernemen. Een snelle manier om genoeg kapitaal bij elkaar te krijgen voor het investeren in vastgoed is via een eigen onderneming, of side-hustle.

Daarnaast kun je proberen om de positieve cashflow uit je eerste panden volledig te sparen. In het voorbeeld hieronder neem ik aan dat je 50K nodig hebt om een pand te kunnen aanschaffen, dat netto 1000 EUR opbrengt. Die spaar je weer om de volgende 50K bij elkaar te krijgen. Het stapelen van de opbrengsten zorgen ervoor dat je weer sneller je eigen inleg gespaard hebt. Zolang je niet hoeft te leven van je cashflow kun je het volledig inzetten om meer panden en cashflow binnen te halen. Waarbij je na pand 4 elk jaar een nieuw pand kan kopen!

Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad tijdens mijn doel om naar 10.000 EUR passief te verdienen. Heb je een vraag of tips over investeringspanden? Ik hoor graag van je!

James