Hoe ik mijn eerste investeringspand heb gekocht

Waarschijnlijk is mijn verhaal van hoe ik in het vastgoed ben gegaan, gelijk aan miljoenen anderen over de wereld. Want het was het boek van Robert Kiyosaki, Rich Dad Poor Dad, wat mijn eyeopener was voor de vastgoedwereld. Het simpele feit dat je ergens in kan investeren dat meteen geld opbrengt, is fundamenteel voor de beginnend belegger. Na talloze andere boeken en informatie te hebben verslonden, wist ik dat het geld dat ik zou sparen zo snel mogelijk naar een investeringspandje zou gaan. Want het inkomen is passief en je vermogen wordt groter door afbetalingen van de huurder.

Om een kleine opsomming te geven van wat de enorme waarde van vastgoed nou is, heb ik even een aantal voordelen van het investeren in panden opgesomd.
Een aantal voordelen van investeren in vastgoed zijn:

1. Je investeert in een fysiek object, iets dat tastbaar, solide en duurzaam is
2. Je investeringspand wordt meer waard over tijd (of stijgt in ieder geval mee met inflatie)
3. Afhankelijk van je financiering levert het ook meteen cashflow op
4. Het inkomen komt vrijwel geheel passief binnen
5. Een investeringspand valt in box 3 en levert je een bijna belastingvrij inkomen op
6. Geld in vastgoed is stabiel en veilig, je scoort hoog bij banken en financiers
7. Investeren in panden kan met een financiering, je hebt soms maar 20% inbreng nodig om eigenaar te worden

Toen ik voor mezelf werkte als zzp’er draaide ik op mijn eenmanszaak een leuke omzet, iets van 30 of 40k per jaar. Toen ik eindelijk 10.000 EUR had gespaard, wilde ik dit zo snel mogelijk in vastgoed zetten. Het kriebelde, ik wilde passief inkomen genereren. Mijn doel was en is nog steeds om 10K per maand aan passief inkomen te genereren. Dus ik zou en moest in het vastgoed gaan.

Toen ik samen met wat vrienden op zoek was naar een ruimte voor onze sportactiviteit, kwamen we uit op een aantal nieuw te bouwen bedrijfshalletjes van 100m2. Deze kostte ongeveer 100.000 EUR en lagen in een opkomend deel van de stad waar we woonden. Uiteindelijk was dit een stap te ver voor onze vereniging, maar ik was geïnteresseerd.

Vervolgens werd mijn zzp-inhuur omgezet naar loondienst. Dat betekende dat mijn omzet in de eenmanszaak als een kaartenhuis zou instorten. Op zich geen probleem, maar om de hal te kopen zou ik het zakelijk beter kunnen financieren. Plus ik zou enorm besparen op de BTW als ik de bedrijfshal zou kunnen kopen op de zaak. Enige voorwaarde was dat ik goede cijfers van afgelopen jaar moest overleggen en de prognose van dit jaar. Hiermee kon ik de financiering regelen.

Ik vond uiteindelijk een goede adviseur die mij heeft geholpen aan deze financiering. Eerst probeerde we via ABN, maar daar vielen we bij de laatste check door de mand. Daarna hebben we het via Rabobank gespeeld en na flink wat getouwtrek lukte dat. We hadden de cijfers nog wat aangedikt (met dank aan mijn administrateur) en we hebben ons beste beentje voorgezet. Niemand mocht uiteraard weten dat dit pand nooit voor eigen gebruik zou worden benut. Maar het was gelukt. Ik moest 10K inleggen en de bank zou 100K doen.

Oja, de BTW moest ik wel zelf voorfinancieren!

Naast deze 22K werd de ruimte casco opgeleverd. Dus ik mocht de aansluitingen voor stroom en water zelf bekostigen. Om het geheel verhuurbaar te krijgen heb ik een wc en keukenblokje erin laten zetten. Totaal kwam het op 137.800 EUR, waarvan de Rabobank 100K financierde (iets minder, omdat ze zelf een provisie achterhielden) en ik uiteindelijk de BTW terugkreeg. Al met al koste het mij meer dan ik dacht, maar ik kon het gelukkig iets in de tijd betalen. Het proces duurde ongeveer 5 maanden, van eerste factuur, naar afronding bouw en laatste factuur. Ik kon ook wat schuldeisers met een afbetalingsregeling iets voor me uitschuiven.

Na een traject van bijna een jaar had ik mijn eerste investeringspand klaar! De bouw en eigen verbouwing was klaar. Nu kon er een huurder in. Shhtt, niemand zeggen tegen de bank… Toen kwam corona. De bedrijven waren ineens voorzichtig en hele sectoren waren in lockdown. Gelukkig kon ik ondanks corona, toch een tijdelijke huurder erin zetten. Een particulier die niet ver woonde van dit industrieterrein. Hij zocht een tijdelijke mancave. Maar de meeste maanden van 2020 stond het leeg. Uiteindelijk vlak voor de jaarwisseling kreeg ik een huurder voor een vol jaar. Het plaatje ziet er nu goed uit.

Qua cashflow is het geen renderend pand, maar dat komt door de financiering. Ik kreeg geen andere financiering dan een 10-jarige lineaire hypothecaire lening. De zakelijke voorwaarden maakte dit een standaard iets. Of ik had deze deal moeten laten gaan. Ik betaal maandelijks rond de 1000 EUR rente en aflossing (aflossing 700), wat uiteindelijk per maand minder wordt (zie lineaire hypotheek). Ik krijg 700 EUR ex BTW dat ik naar mijn BV laat overmaken. Dus ik leg elke maand iets bij. Gezien het feit dat ik over 10 jaar de hele waarde van het pand 120K als waarde bezit, is dit een acceptabel scenario. Mogelijk kan ik de huur nog iets verhogen volgend jaar en na 10 jaar zijn de inkomsten volledig netto. Tenslotte heb ik dit object voor maar 15.000 EUR gekocht. Hiermee heb ik voor mijn doel in de toekomst minimaal 700 EUR aan passief inkomen gekocht. Nog even wachten..

Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad tijdens mijn doel om naar 10.000 EUR passief te verdienen. Heb je een vraag of tips over investeringspanden? Ik hoor graag van je!

James