Ik zag gisteren een reportage over het ontploffen van de cursussen en reclames over het investeren in vastgoed. Het voorbeeld was met name Great Property Experience (GPE). Deze club heeft zelfs al een rechtszaak aan de broek door cursisten die ontevreden zijn en hun inschrijfgeld terug willen zien. Blijkbaar vragen de succesvolle mannen van GPE ongeveer 20.000 EUR om bij een exclusieve club te horen, waar je off-market deals zou kunnen krijgen en toegang had tot fiscalisten.
Niets daarvan bleek waar. De seminars die voor een paar honderd tot paar duizend euro verkocht worden, blijken niet meer dan sales pitches voor dit exclusieve programma. Mensen werden zo gehypet dat ze soms met leningen hun inschrijfgeld voldeden. Uiteraard lijkt dit op een scam van de bovenste plank. Maar tegelijkertijd zijn het goede verkopers. Dat moet je wel toegeven. Maar wat mij het meest stoort is het geloof van de mensen dat het blijkbaar zo veel moet kosten om toegang te krijgen tot de groep vastgoedinvesteerders.
Dus in dit artikel kijk ik naar hoeveel het nou eigenlijk kost om te starten met investeren in vastgoed.
Essentie van investering in vastgoed
De pure essentie van het investeren in vastgoed is:
- Pand aankopen (eventueel met financiering) en dat verhuren, of
- Opknapper kopen, verbouwen/splitsen (eventueel met financiering) en dat verhuren, of
- Opknapper kopen, verbouwen/splitsen (eventueel met financiering) en dat verkopen.
Misschien kun je nog wat voorbeelden bedenken, maar het gros komt neer op deze basisprincipes. Als je kijkt naar deze principes dan zijn er enkele zaken waar je meer over wilt weten als je beginner bent.
- Hoe koop je panden aan, en hoe vind je ze
- Hoe financier je panden en eventuele verbouwingen
- Hoe kun je panden opknappen of verbeteren
- Hoe verhuur en beheer je panden
- Hoe verkoop je panden
Laten we het eenvoudig houden en bij deze vijf vragen blijven. Stop het aankopen van de cursussen, want ik laat je zien dat alle vragen eenvoudig zelf te achterhalen zijn.
- Hoe koop je panden aan, en hoe vind je ze
Makelaars zijn de basis van al je vragen over de beste panden. Er zijn kantoren die zich specifiek richten op investeringspanden. Schrijf je in op hun nieuwsbrief. Er zijn ook andere creatieve manieren om de panden zelf te sourcen. Maar laten we het simpel houden. Bel een makelaar.
Lees hier hoe je off-market deals kunt vinden
Lees hier hoe je off-market panden vindt in een gespannen tijd
- Hoe financier je panden en eventuele verbouwingen
Er zijn de laatste paar jaren enorm veel alternatieve financiers bijgekomen, die exclusief financieren voor vastgoedinvesteerders. Of het nu een pand is voor de aankoop, een verbouwing, een overbrugging of al het bovenstaande. Er zijn partijen die je kunnen helpen bij het vinden van de beste financieringsmix. Google op verhuurhypotheek en je komt er al snel uit.
Lees hier hoe je een pand kunt financieren
- Hoe kun je panden opknappen of verbeteren
Bel een aannemer. Vraag de kosten op.
- Hoe verhuur en beheer je panden
Iedere regio heeft zijn eigen vastgoedbeheerders. Zoek een goede uit, of die het zelf.
- Hoe verkoop je panden
Bel je makelaar.
Wat kost het nu echt om te starten?
Zoals te zien, zijn de principes van het investeren in vastgoed kort en eenvoudig. Het is verre van ‘rocket science’. Veel kennis en trucs kun je leren van de mensen uit de industrie (makelaars, aannemers, andere investeerders). Je hebt geen cursus nodig, alleen maar een telefoon, internetverbinding en een wil om te leren. De echte kosten komen later pas.
Boeken – 70 EUR
Een heel belangrijke bron voor mij is altijd een boek. Ik ben iemand die graag een boek leest en liefst meerdere, om meer te leren over een onderwerp. In vastgoed is dat niet veel anders. De kosten van deze ‘opleiding’ zijn aanzienlijk lager dan welke cursus dan ook. Begin bij de boeken top 5 die ik in onderstaande blog heb uitgelicht.
Zie hier de boeken top 5 voor het investeren in vastgoed
Eigen inbreng – 22.000 EUR
Om snel zonder te veel risico te investeren in vastgoed voor de verhuur, leg je tussen de 20-30% eigen inbreng in. Dat was en is nog steeds mijn plan. Op deze manier heb ik het pand niet maximaal gefinancierd en is er dus ruimte voor positieve cashflow elke maand. Daarnaast heb ik een buffer als de waarde of economie flink zal zakken.
Toen de prijzen nog niet over de kop gingen, heb ik mijn tweede investeringspand gekocht. Later bleek dat ik een heel gezonde deal had gekocht vlak voordat ook de verhuurpanden flink in waarde stegen. Ik kon met een eigen inleg van 22k de rest financieren.
Lees hier hoe ik mijn tweede beleggingspand kocht
Aankoopkosten – 7.693 EUR
Naast eigen inleg komen er ook een aantal aankoopkosten bij kijken.
Specificatie aankoopkosten:
Taxatie 949,25 EUR
Hypotheekbemiddeling 2.750 EUR
Bankgarantie 307,75 EUR
Overdrachtsbelasting 2%; 2.140 EUR
Notaris totaal 1.546,38 EUR
Totaal out-of-pocket: 29.693 EUR.
Totale kosten zijn dus ruim 29k. Die je zelf moet inleggen. Maar daarna ben je dus een investeerder. Hier hoef je geen certificaat, of opleiding voor de halen. Je koopt een pand en je bent het. Je bereidt je goed voor door wat te lezen en/of veel te luisteren naar anderen die het al hebben gemaakt als vastgoedinvesteerder. Het is niet moeilijk, maar het kost wel wat.
Investeer in boeken, er is niet veel te leren. Spaar totdat je de inleg en extra kosten kunt aftikken. Ga met de criteria die jij belangrijk vindt op zoek naar een geschikt pand en koop het. Gefeliciteerd je bent investeerder.
Neem die 20k voor die GPE-cursus en leg hem apart voor je eigen inleg. Daar heb je uiteindelijk veel meer aan. Loop met een grote bocht om dergelijk cult heen. De rekensommen zijn niet ingewikkeld. Alle praatjes over zonder eigen geld investeren, blijkt als je er dieper naar kijkt toch niet helemaal waar te zijn. Gebruik je gezond verstand en neem niet te veel risico. Succes!
Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad naar 10.000 EUR passief inkomen. Heb je een vraag of tips over investeren en beleggen? Ik hoor graag van je!
James
