Toen ik jaren geleden voor het eerst las over het investeren in vastgoed leerde ik over het concept; een pand flippen. Toen de YouTube community groter werd, kwam dit nog sterker naar voren. Het flippen van panden is de snelste manier naar een groot vermogen. Althans dat zeggen de mensen die daar een video-cursus voor aanbieden, uiteraard. Is het flippen van een pand slim of niet? In dit artikel kijk ik naar mijn panden en wat een flip zou opleveren.
Flippen
Nee, we hebben het niet over het flippen van hamburgers, of het flippen van de buurman als jouw kat in zijn tuin heeft gescheten. De Engelse term flippen is inmiddels vaste prik in het Nederlands en is populair onder ons millennials. Het flippen, of het opkopen en doorverkopen, van assets kan een hele rendabele activiteit zijn. Hoe groter de spreiding tussen aankoop en verkoopprijs, hoe groter je potentiële winst. Niet alleen panden worden geflipt, ook auto’s, meubels, fietsen, noem het maar op. Het voordeel zit dan bij de inkoop, je kunt goedkoop inkopen. Of je voegt waarde toe, waarbij je kosten lager zijn dan de toegevoegde waarde natuurlijk. Of je hebt een debiele verkopersmarkt, die erg gunstig is voor diegene die ervan af wilt. En vaak is het een combinatie van bovenstaande factoren.
De huizenprijzen zijn in de afgelopen jaren enorm gestegen en overwaardes op panden zijn onbenut kapitaal. Een flip maakt in die zin al het geld vrij dat vaststaat. En zo kun je het weer benutten voor een volgend project. Er zijn financiers die welwillend kijken naar een flip, omdat het risico laag is. Het zijn relatief korte trajecten en je kunt de winsten vaak delen met de financiers, waardoor je eigen inleg 0 EUR is. Je hoeft enkel het project te leiden van begin tot eind. Dus als je er zo veel geld mee kan maken, waarom heb ik mijn panden niet geflipt?
Voorbeeldpand 1
Mijn eerste pand is een commercieel pand voor lichte industrieactiviteiten. Het licht op een klein industrieterrein bij een zeer gewilde woonkern. Ik heb het nieuw laten bouwen voor totaal 120.000 EUR. Ik moest zelf 22k inleggen en heb er voor 10k aan moeten verbouwen, omdat de ruimte casco werd opgeleverd. Mijn eigen inleg was dus rond de 32k.
Lees hier hoe ik mijn eerste pand aankocht
Als ik een flip van het pandje zou doen, zou ik het voor misschien 130-150k kunnen verkopen. Afhankelijk van welk moment. Nu heb ik na kleine 2 jaar al 10k afgelost. Dus mijn hypotheek is 90k. Stel dat ik het kan verkopen voor 140k. Dan zou mijn winst dus 18k zijn (140-90-32 eigen geld). Ofwel 9.000 EUR per jaar. Dat is geen flip waard. Mijn huidige huuropbrengst is al 8.400 EUR per jaar aan verhuurinkomsten, dus waarom zou ik het dan verkopen. Probleem met commerciële panden is dat de stijgingen niet zo hard meegroeien als met panden voor particulieren. De marge op een flip is dan niet zo groot. Of het moet een vervallen gebouw zijn, waar je goedkoop aan kunt komen.
Voorbeeldpand 2
Mijn tweede pand is een volledige tussenwoning voor particulieren. Ik heb het in verhuurde staat aangekocht voor 107k. Er mag zeker een nieuwe keuken in, en wat kleine reparaties. Die zijn ook al gedaan reeds. Keuken nog niet.
Lees hier hoe ik mijn tweede beleggingspand kocht
Het pand is in verhuurde staat nu zeker al meer waard. Want die markt is ook oververhit. Ik zou hem nu dus een jaar nadat ik hem heb aangeschaft met 13k (verkoop 120k) kunnen verkopen. Maar ik denk dat ik hem zelfs voor meer kan verkopen. En als ik hem omzet naar een pand zonder verhuur, dan zou ik zelfs 150k voor kunnen krijgen denk ik. Dat betekent 43k winst. Of met de kosten voor een nieuwe keuken eraf, tussen de 40-45k aan winst. Binnen 1 jaar. Dat is een leuke bonus.
Waarom zou je flippen?
Wat hierboven blijkt is dat een goede deal voor de verhuurmarkt vaak ook een goede flip blijkt te zijn. Met een goede deal kun je alle kanten op. De vraag is waarom zou je flippen? Want je krijgt met een goede flip een zak geld en daar kun je dan weer mee investeren. Daar kun je dan weer een ander pand mee kopen om te flippen. En zo verder. Wat je vaak ziet is dat je dan een grote zak geld hebt, die steeds groter wordt maar waar je moeilijker rendement op kunt maken.
Dit is een luxeprobleem natuurlijk. Een grote zak geld nu, of een klein beetje geld elke maand met opgebouwde waarde in stenen. Daar zit het verschil.
Voor mij is de keuze altijd geweest om cashflow te creëren. Dus maandelijks passief inkomen. Als ik een zak geld zou hebben, wil ik daar cashflow van maken. Een flip heeft voor mij dus geen toegevoegde waarde. Vooral niet als de deal in verhuurde staat al goed positieve cashflow heeft.
Daarnaast is het een probleem belastingtechnisch. Want je krijgt ineens een zak geld en daar moet je dan belasting over betalen. Het meest belastingvriendelijke is om het kapitaal te laten groeien binnen een asset, in de stenen zelf dus.
Voor mij is het doel om financieel onafhankelijk te worden met meerdere inkomstenstromen.
Elk los pand zie ik dan als een aparte inkomstenstroom. Zodra deze totale inkomsten mijn kosten dekt en iets meer ben ik financieel vrij. Daarna zou het mogelijk interessant kunnen zijn om hier en daar strategisch een flip kunnen doen, zodat je kunt schuiven met grotere sommen aan kapitaal. Tot die tijd, is elke asset een geldmachine voor mij en blijft het van mij.
Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad naar 10.000 EUR passief inkomen. Heb je een vraag of tips over investeren en beleggen? Ik hoor graag van je!
James
