Hoe koop en financier je een investeringspand

Een eerste pandje kopen is een duik in het diepe. Hoeveel je je ook inleest, de eerste stap daadwerkelijk zelf zetten is een heel ander verhaal. Ik las eens een boek waarin de auteur investeren in vastgoed vergelijkt met seks. Je kunt er pas over meepraten als je het zelf hebt gedaan. Nadat je zelf je eerste investering hebt gedaan, kun je dat voor jezelf bepalen of dat zo is. Ik ben zondermeer een groot voorstander van ‘zelf doen’. En dan heb ik het niet alleen over investeren in vastgoed!

Maar, wat zijn dan die eerste stappen? Hoe koop je een eerste investeringspand? En hoe gaat dat met financieren? Hieronder ga ik in op mijn ervaringen en probeer ik een ruw overzicht te geven van de eerste ervaringen bij investeren in vastgoed.

Welk soort investeringspand

Ten eerste moet ik duidelijk maken dat ik investeer om te verhuren (buy-to-let). Dus mijn doel is om een object aan te schaffen, die op de lange termijn geld in het laatje brengt. Ik wil zo min mogelijk zelf inleggen, maar ook weer niet niks, want dat schaadt mijn cashflow. Maar er zijn meer opties, waarvoor andere criteria gelden. Een aantal opties zijn:

• Object om te verhuren
• Object om te flippen
• Object om op te knappen en te flippen
• Object om op te knappen en te verhuren
• Object om zelf (gedeeltelijke) in te wonen
• Investeer in REITs (real estate investment trusts)
• Investeren via Crowdfunding of via investeringspartners

Zoals gezegd zet ik vol in op het aankopen om te verhuren. Daarbij kijk ik ook wel eens naar opknappers om dan te verhuren. Maar eerlijk gezegd is dat wel een extra kopzorg. Ik zet in op de lange termijn en wil waarde opbouwen voor de toekomst. Geld dat je verdiend met een flip, zou ik dan uiteindelijk toch weer in vastgoed stoppen. Dus waarom zou ik het dan meteen verkopen? Maar, zeg nooit nooit!

Wat je uit de lijst kiest ligt dus geheel aan je eigen voorkeuren. Zorg wel dat wat je kiest voor jouw past. Snelle flips zijn heel spannend en er is soms veel geld mee gemoeid. Maar kun je omgaan met die stress? Ben je bestand tegen bieders die niet met jouw vraagprijs meegaan? Daarnaast zijn panden om op te knappen niet voor iedereen weggelegd. Als je zelf handig bent en veel tijd hebt, zou je zelf wat kunnen aanpakken. Daar is veel winst te pakken. Of ken je goede aannemers die snel kunnen werken? Als je weinig tot geen ervaring hebt met opknappen kun je soms ook de fout ingaan met berekeningen en dus je winstmarge, financiering of gehele financiële situatie! Daarom ben ik hier voorzichtig in.

Een passieve manier om in vastgoed te investeren is via de beurs en dan in bijzonder REIT-fondsen. Hier verdien je in de vorm van dividend, maar deze liggen relatief laag. En de lol is er zeker ook niet. Daarnaast ben je nooit echt eigenaar van vastgoed en is de waarde van jouw ‘bezitting’ afhankelijk van de grillen van de beurs. Investeren via partners of crowdfunding is ook een manier om je geld in te zetten. Maar ook hier heb je nooit eigendom en staat een rentepercentage vast, dat tegenvalt als je het vergelijkt met investeren in een huurobject met deel financiering.

Criteria

Daarnaast kies je binnen het soort investering voor de criteria waartegen je de investeringskansen gaat vergelijken. Een aantal keuzes waaruit je kunt kiezen zijn:

• Appartementen
• Eengezinshuizen
• Panden met meerdere appartementen
• Appartementencomplexen
• Flats
• Bedrijfspanden
• Garageboxen

Dan kun je nog bepalen in welke regio je zoekt. Waar ken je de waarde van de panden? Ga je het beheer zelf doen? Dan is het handig om in de buurt te blijven. Ook moet je een budget stellen voor jezelf. Welke prijsklasse kies je? Hoeveel eigen inleg? Welke factor of rendement is minimaal vereist? Hoe hoog moet de cashflow zijn elke maand? Al deze zaken geven je een filter voor de deals die op je pad komen.

Bijvoorbeeld als je nu een factor (= aankoopprijs / jaarhuur) onder de 12 zoekt, dan moet je goed zoeken. Hoe lager de factor hoe meer ruimte er is voor financiering en toch cashflow. Mijn huidige panden hebben een factor onder de 12, maar nu is het haast onmogelijk als je in de particuliere woningen zoekt. Dit is dus een voorbeeld van een stelregel die je kunt aanhouden.

Pand financieren

Nu je weet wat je zoekt, is het tijd voor bezichtigingen, praten met de makelaar/verkoper, je berekeningen erop loslaten en vergelijken. Is het een goede deal voor jou, dan duik je erop.

Afhankelijk van je situatie kun je uit de volgende financieringsvormen kiezen:

• Cash kopen
• Deels financieren; eigen vermogen 20% of meer
• Iemand anders leent onderhands geld; 100% of minder voor eigen vermogen
• Crowdfunding; 100% of minder voor eigen vermogen

Daarnaast zijn er van allerlei hybride financieringsopties mogelijk. Zo zijn er beleggingshypotheekverstrekkers die het volledige bedrag financieren van een kluswoning, waarna je met hen de winst deelt bij een flip. En je hebt crowdfunding, waardoor je geen bank meer nodig hebt en geheel met geld van particuliere beleggers het pand kunt aankopen. Het doel is creatief zijn en alle voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen. Bedenk je dat er genoeg geld in de wereld is, je moet alleen een manier vinden om het voor jouw doel te gebruiken.

Voor mijn beide panden heb ik een financiering lopen. Mijn doel is om zoveel mogelijk financiering erop te hebben, maar wel met marge zodat ik cashflow heb. Dit is niet helemaal gelukt bij mijn eerste pand.

Lees hier hoe ik mijn eerste investeringspand kocht.

Maar bij mijn tweede pand wel. Hoewel ik hier een extra financiering op heb gezet, die ik binnen een jaar zal wegwerken. In dat voorbeeld heb ik een pand gekocht voor 107.000 EUR. Zelf ingelegd, 29.000 EUR (incl aankoopkosten) en de hypotheekverstrekker deed 85.000 EUR. Huurder betaalt 750 EUR per maand, kosten voor aflossing en rente is 400 EUR. Dus positieve cashflow is 350 EUR per maand. Echter dit gebruik ik nu voor aflossen van een lening die ik nodig had voor de 29K eigen vermogen.

Ik ben dus redelijk overgefinancierd de deal ingegaan, maar ik weet dat ik het snel kan aflossen.

En mijn baan geeft genoeg inkomen om het te dragen. Het was immers een goede kans in de oververhitte markt van 2020. Zeker niet iets wat ik snel weer zal doen. Maar al doende leert men.

Eigen inbreng

Als je via een ‘normale’ weg vastgoed aankoopt zul je eigen vermogen moeten inbrengen. Hoewel er ook manieren zijn om het zonder eigen geld te doen, is het zeker aan te raden om wat eigen vermogen in te brengen. Een groot voordeel is dat de financiering lager is, dus meer cashflow. Een ander voordeel is dat het een buffer is. Het beschermt tegen tijden van geen verhuur of verhuur tegen een laag tarief. En zoals je hieronder kunt lezen is dit vermogen later vaak weer aan te spreken als overwaarde.

De manieren om zonder eigen inbreng investeringspanden te kopen vallen grofweg in de volgende categorieën:

• Jouw eigen inbreng wordt gefinancierd door een andere partij
• Het hele pand wordt aangekocht door financier onder jouw beheer
• Je koopt onder marktwaarde en haalt na verbouwing, eigen inbreng eruit via herfinanciering

Wees creatief met vastgoedfinanciering en je komt een heel eind. Waar ik wel altijd voor waak is dat als iemand anders financiert, deze partij ook macht over je heeft. Op weg naar financiële onafhankelijkheid, ben je genoodzaakt om hier en daar wat financieringen aan te gaan en hiermee dus macht weg te geven. Maar als je voor jezelf veiligheid inbouwt en er verstandig mee omgaat, kan er met vastgoed niet veel fout gaan.

Hoe kom je dan tot het geld voor je eigen inbreng? Er zijn een paar manieren waarop je tot je eigen inbreng kunt komen.

• ‘Good old’ spaargeld
• Overwaarde eigen woning of andere investeringspanden
• Onderhandse lening van vrienden/familie/investeerder

Om sneller meerdere objecten te kunnen kopen kun je gebruik maken van andermans geld. Maar om meer cashflow te genereren en minder afhankelijk te zijn van andere investeerders, kies je voor je eigen geld. Een balans die ideaal lijkt voor mij is 20-30% eigen geld inbrengen en de rest financieren met een verhuurhypotheek. Het duurt dan wat langer om meerdere objecten te krijgen, maar de directe cashflow versnelt het sparen wel weer iets. Zeker als het cashflow op cashflow is bij het verzamelen van meerdere panden.

Beheer van je investeringspand

Nu heb je een eerste pand aangekocht. Wie gaat het beheer doen? Ga je het laten doen door een professionele beheerder of ga je het zelf doen? Een groot voordeel van professionele beheerders is dat ze controles doen op huurders, bij start en tussentijds. Plus ze zorgen dat jouw investering (het pand) in goede conditie blijft. Ik heb goede ervaringen met een beheerder voor mijn particuliere verhuurwoning. Zijn fee is 6% en met de ruimte die ik heb in de cashflow, is dat geen probleem.

Uiteraard kunnen de fee’s verschillen per regio. En als je maximale marge wilt pakken, kun je het zelf doen. Sommige investeerders zijn nu eenmaal actiever betrokken bij hun panden, dus dan zit beheer hier automatisch in. Mijn doel is om passief inkomen te genereren, dus kijk ik als het kan altijd voor een beheerder.

Ter afsluiting nog wat korte tips:

• Koop goedkoop. De winst wordt bij de inkoop gemaakt.
• Financier goedkoop. Ga voor cashflow bovenop waardestijging.
• Ga nooit een deal in, waar je niet van weg kunt lopen.
• Besteedt uit wat je niet zelf kan of wilt doen.
• Denk lange termijn en houdt je doelen voor ogen.
• Begin zo snel mogelijk. Van niks, komt niks.

Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad tijdens mijn doel om naar 10.000 EUR passief te verdienen. Heb je een vraag of tips over investeringspanden? Ik hoor graag van je!

James