Ik heb momenteel twee panden in de verhuur. Eén zit privé in box 3 en de ander zit in een bedrijf. In dit korte artikel kijk ik naar waarom je de ene optie over de ander zou willen kiezen.
Investeringspanden
Ik kan het niet vaak genoeg zeggen, vastgoed is briljant. Vastgoed is niet voor niets een favoriet van de meest welvarende onder ons. Aan de ene kant parkeer je je geld in ‘stenen’ en dit wordt, zolang grond en huizen schaarser worden, meer waard. Aan de andere kant ontvang je per maand huurinkomsten waar je van kunt leven of die je weer kunt herbeleggen. Als kers op de taart, kun je je investeringspand financieren met 70% (of meer) van andermans geld. Toegegeven, je kunt zonder huurder komen, je hebt onderhoudskosten en gezeik als het niet goed gaat. Maar bovenal is het historisch gezien een stabiele en goed-renderende investering.
Lees hier hoe vastgoed jou rijk kan maken
Kopen in privé
Op een of andere manier is het bezitten van vastgoed belastingtechnisch erg aantrekkelijk. Het zal een gevolg zijn van een lobby vanuit de rijkere kringen al zo ver terug als de Middeleeuwen. En zo is het nu, dat je in box 3 geen belasting betaalt over de huurinkomsten. Dit kan dus alleen als je als privépersoon een woning verhuurt. Je betaalt wel belasting over je totale vermogen en het fictieve rendement. Omdat ik nog geen jaar mijn beleggingspand in bezit had, ga ik pas aan het eind van dit jaar zien wat dat precies gaat betekenen.
Grote voordeel van het kopen in box 3 is de vrije cashflow. Deze voelt dan ook echt heel vrij aan. Of dit nog heel lang zo gaat blijven is nog maar de vraag. Door de krapte op de woningmarkt liggen dit soort maatregelen onder vuur. En is de onaantastbaarheid ervan, afhankelijk van de lobby van onze Prinsen en grote vastgoedbazen in Den Haag.
Een nadeel is ook dat je vermogen privé aansprakelijk kan worden gesteld. Stel je komt in de shit, bijvoorbeeld door een faillissement van een bedrijf. Als ze dan op persoonlijke titel geld komen halen, nemen ze jouw pandjes doodleuk mee. Het stallen in een BV is geen garantie dat ze er nooit aankomen, maar in privé kom je sneller in een kwetsbare positie. Mijn tweede pand kocht ik in privé en dat was een bewuste keuze. Juist voor de vrije, onbelaste cashflow. En als ik gevaar zie en wens mijn assets beter te beschermen of eenvoudiger kan overdragen, dan kan ik later altijd nog mijn panden in een BV zetten.
Lees hier hoe ik mijn tweede investeringspand kocht
Kopen in BV
Mijn eerste pand daarentegen kocht ik onder een bedrijf. Nu loopt de verhuurinkomst over de BV. Dus ik moet winstbelasting betalen over de winst die ik maak. Het eigendom staat wel nog onder mijn eenmanszaak, dus het omzetten naar privé gaat straks wel wat eenvoudiger. Het is een wat complexere situatie, want het had vooral te doen met het feit dat ik nog een zakelijke hypotheek kon krijgen voor dit pand. Dus ik heb het met beide handen aangenomen. Achteraf heeft het zeker wat geld gekost, maar op de lange termijn heb ik er wel een goede aan.
Lees hier hoe ik mijn eerste investeringspand kocht
Zoals gezegd ga ik hoogstwaarschijnlijk bij volledige aflossing (12 jaar) het pand omzetten naar privé. Dan kan ik de verhuurinkomsten weer in box 3 laten vallen. Toch kan het zijn dat er tegen die tijd, na een hetze tegen de pandjesbazen veranderingen zijn in het Nederlandse systeem. Dan zou ik het alsnog in een BV kunnen zetten. Het is niet het eind van de wereld.
Een eerste voordeel is dat mijn asset goed afgeschermd is van mijn privésituatie en andere bedrijven en assets. Ook kan ik alsnog inkomen aan privé lenen. Op die manier kan ik dus privé weer investeren in vastgoed, en de lening aan BV over tijd terugbetalen. Hier zitten wel wat haken en ogen aan, dus bespreek dit goed met je accountant of fiscalist. Ook kun je kostenposten zetten tegen de verhuurinkomsten in je BV. Wil je een dikke auto rijden, dan doe je dat in de BV en dan verlaag je de winst, dus ook je belasting. Kosten moet je toch maken, maak ze dan in je BV.
Nadeel is wel dat je winst belast wordt. In 2021 is geldt voor de BV 15% vennootschapsbelasting over winsten tot € 245.000, daarna is het 25%. Dus het valt dan nog mee. En voordat het winsten zijn, kun je zoals eerder gezegd al kosten maken. Kosten zijn ook nieuwe investeringen. Gooi er in december, voor het eind van het fiscale jaar, nog een investering tegenaan en al je ‘winst’ is weg. Blijven investeren loont.
Nieuwe investeringen
Mijn volgende pand zal een pand in een BV zijn, omdat ik het in het buitenland zoek. De rendementen zijn beter en de investeringen lager. Dus mijn plan richt zich op The United States of America. In deze situatie als niet-Amerikaan zal ik automatisch via een BV (LLC of Corporation) gaan investeren. Het grootste voordeel is de bescherming, omdat in Amerika rechtszaken sneller plaatsvinden en sneller tot grotere gevolgen kunnen leiden. Dus we zetten het in een BV en zetten er een beheerder tussen.
In Nederland zal ik zolang het box 3 principe nog bestaat zoveel mogelijk in privé panden willen hebben. Maar dan zal het een goede deal moeten zijn, vooral als ik die 8% overdrachtsbelasting moet aftikken.
In ieder geval de pandjes zijn nog niet op. En je volgt alles hier!
Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad naar 10.000 EUR passief inkomen. Heb je een vraag of tips over investeren en beleggen? Ik hoor graag van je!
James
