Het is alweer ruim 2 jaar geleden dat ik mijn tweede investeringspand heb gekocht. Nog altijd heb ik er plezier van. En met een netto huurrendement van opgeteld 10.000 EUR is deze investering zeer positief gebleken. En ik hoef er weinig voor te doen. Het toont de kracht van het investeren in vastgoed. Nadat ik dit pand kocht bleek pas wat ik bij de eerste niet goed heb gedaan. Toen ik deze 9 tips las in een boek van Sabatier, moest ik die ook delen op dit blog.
Lees hier hoe ik mijn 2e vastgoedobject kocht
Bij het lezen van deze tips, bleek vooral punt 3 niet in orde bij mijn eerste vastgoeddeal. Ik wilde vooral snel investeren en had toen geen geduld.
Punt 9 zat er dus niet in. Ik heb inmiddels twee panden mogen bijschrijven, dus nu heb ik iets meer geduld. De slechte deal had ik blijkbaar nodig om nu iets meer te kunnen blijven nadenken. Toch is het goed om even deze tips door te nemen, bij het vinden van je volgende vastgoedobject.
Lees hier hoe ik mijn 1ste investeringspand kocht
De 9 tips
- Ontwikkel je eigen vastgoed investeringscriteria
Focus maakt je sterk. Als je precies weet wat je wilt kun veel doelgerichter deals vinden. Zoek je in een bepaalde regio of een specifiek type pand? Wil je bepaalde buurten mijden of zie je juist mogelijkheden? Hoe meer kennis je opbouwt in jouw domein, hoe beter je deals kunt filteren.
Ik focus op residentieel en in het buitenland dan ook op woningen met meerdere ‘deuren’ (duplex, triplex). De Nederlandse markt is nu wat oververhit, prijzen zijn te hoog en te veel kopers. Dus weinig deals zijn interessant. Daarom kijk ik ook naar kleine bedrijfshallen die een leuk rendement geven en betaalbaar zijn.
- Stel een budget en regel een financiering
Zover het kan, kijk of je te financieren bent. Een groot voordeel wat je bij investeren in aandelen bijvoorbeeld niet hebt, is dat je andermans geld kunt gebruiken. Een hypotheek of lening kan de netto-investering voor jou verlagen en het rendement op je geld enorm vergroten.
Een gunstige verhuurhypotheek op mijn tweede pand zorgt dat ik meteen cashflow maak. En binnen een jaar of 5-6 mijn initiële investering terug heb verdiend. Voor mijn eerste pand heb ik een lineaire hypotheek van 12 jaar, waar ik maandelijks op toe moet leggen. Door de relatief snelle aflossing ben ik over 10 jaar meteen zonder schuld op dat pand, maar het betekent dat ik nu elke maand nog iets moet bijstorten.
- Zoek panden die meteen cashflow genereren
Bij voorkeur waar de huren hoog zijn en in buurten waar nog waardestijging mogelijk is. Waardedaling is in Nederland haast ondenkbaar, maar ik heb met deze laatste tip niet heel veel. Zolang je cashflow goed is, is waardestijging voor mij iets minder van belang. Ik heb zelf namelijk mijn tweede pand gekocht in een krimpregio.
Zolang het woningtekort in Nederland zal blijven, lijkt me dat geen al te groot probleem. Hoge huren zijn mooi meegenomen, maar het gaat vooral om de relatie tussen de huur en de investering, kosten en hypotheek. Kortom de deal moet goed zijn.
Een geheugensteun is de factor van de prijs van het pand ten opzichte van de jaarlijkse huur. Dus als een pand 100k kost, zou het (delen door factor 10) 10.000 EUR per jaar moeten opbrengen, of 833 EUR per maand. Met een factor 12 kom je op 694 EUR per maand. Factor 12 is wel de max voor een goede deal. Alles eronder is prima!
Lees hier hoe je het beste een vastgoed deal kan beoordelen
- Zoek een makelaar
Heb je een makelaar die alle kennis heeft van de markt? Dan heb je net een streepje voor op andere investeerders. Lokale finesse en contacten kunnen de doorslag geven in de vastgoed business, dus een goede makelaar is goud waard.
Kies wel iemand met een focus op investeerders. Als belegger in vastgoed kijk je anders naar vastgoed en naar vastgoeddeals dan particulieren. Een goede makelaar snapt dit en zal je ook helpen bij het filteren in het aanbod.
- Jaag op deals als niemand anders het doet
Warren Buffett zei “be fearful when others are greedy, and greedy when others are fearful”, ofwel ga juist op zoek naar de deals als we met de economie in moeilijkere tijden zitten. Wanneer iedereen huiverig is, zal het motto ‘cash is king’ gelden. Dus haal die sok met poen van de zolder en sla toe als een mooie deal voorbijkomt. Mooie inkoopkortingen zijn in deze tijd af te dwingen. De eerste winst is altijd bij de aankoop.
- Executieverkoop of veilingen
Een mooie plek voor goede deals is bij de executieverkoop van woningen. Ik heb hier en daar wel eens veilingen gevolgd online. Ook heb ik van andere investeerders gehoord dat ze mooie deals hebben kunnen vinden. Hier moet je wel vaak meteen cash aftikken. Ik heb hier geen ervaring mee. Maar het kunnen winstgevende kansen zijn.
- Rij door de buurt
Als je dan een paar pandjes op het oog hebt, rij door de buurt. Dan leer je de omgeving kennen. Moet je er met een kogelvrijvest doorheen? Of lachen de mensen je toe. Vooral in de avond en als het donker is, kun je een goed gevoel krijgen bij de buurt.
Essentie; graaf iets dieper dan enkel de foto’s en de cijfers.
- Laat een inspectie doen
Ik heb nog nooit een inspectie laten doen. En ik heb ook geen grote problemen gehad. Dus ik ben niet de beste persoon om het juist aan of af te raden. Voor nu, moet je vooral zelf een inschatting maken of je kundig genoeg bent om zelf de bouwkundige staat van een pand te kunnen beoordelen. Maar je kunt ook creatief zijn door een handige vriend te vragen, of meteen een aannemer een offerte te laten maken tijdens de bezichtiging.
- Wees bereid de deal te laten lopen
Niks maakt je onderhandelingspositie sterker dan het kunnen weglopen. Zoals ik zei kon ik dan niet bij mijn eerste deal. Ik voelde zo sterk dat dat ik moest investeren in vastgoed, dat ik niet meer kon loslaten.
Een deal is goed of niet. Laat de cijfers voor je spreken. Houd je emotie erbuiten. En dat is lastig als het om zoveel geld gaat. Zorg in ieder geval dat je jouw fouten kan overleven, als je dan toch nat gaat.
Happy hunting!
Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn nieuwsbrief en volg mij op het pad naar 10.000 EUR passief inkomen. Heb je een vraag of tips over investeren en beleggen? Ik hoor graag van je!
James
