Passief inkomen is een leugen, als het om vastgoed gaat.
Huurders die nog voor het ingaan van het contract, opzeggen. Een huurder die illegaal onderverhuurd. Kapotte ketel, kapotte douche. En erger nog een procedure van de gemeente met dwangsommen, advocaten en noem maar op. Nee passief is het niet geheel. Je moet voorbereid zijn op kopzorgen.
Sinds eind 2019 mag ik mezelf een vastgoedbelegger noemen. De enige manier om financieel onafhankelijk te worden is vastgoed bezitten. Dat was althans de gedachte. De huren dekken de lasten en een beetje meer. Hoe meer vastgoed je hebt, hoe meer geld er maandelijks binnenkomt. En hoe sneller je vrij bent.
Lees hier hoe ik mijn eerste pand kocht
Er kleven helaas ook een aantal nadelen aan huurbaas zijn en het bezitten van vastgoed. Ik neem er een paar met je door.
Betalingen
Te laat of niet betalen. Een angst voor iedere verhuurder. Gelukkig heb ik nog geen huurder gehad die helemaal niet betaalde. Maar ik heb wel in twee gevallen huurders gehad die een aantal keren te laat betaalde. Zolang de reden aannemelijk is, ben ik niet de beroerdste om een beetje begrip te tonen. Maar het blijft vervelend. Mijn lasten worden wel elke maand op hetzelfde moment afgeschreven.
Huurcontract
Het eerste pand dat ik kocht was een nieuwgebouwd bedrijfshalletje. Het werd opgeleverd eind 2019. Vrolijk ging ik op zoek naar een eerste huurder. De advertentie geplaatst en afwachten. Meer dan een half jaar was ik al op zoek naar een huurder toen we begin 2020 uitkwamen bij de coronauitbraak. Top. De zoektocht naar een huurder duurde al lang. Toen een bedrijf zich meldde, hadden we het contract snel klaar en getekend. Echter na de eerste maanden corona, wilde ze toch afzien van de huur.
We kwamen uit op een afkoop van een paar maanden, maar toch moest ik weer op zoek naar een nieuwe huurder. De volgende huurder wilde tijdelijk de hal huren als autogarage voor zijn dure sportwagen. Pas aan het eind van 2020 had ik een huurder die voor een heel jaar wilde huren. Uiteindelijk was het een jaar lang maar deels verhuurd. En de kosten liepen gewoon door.
Gemeente
Het woonhuis dat ik verhuur sinds eind 2020 werd verhuurd aan opeenvolgend twee particulieren, voordat ik er een beheerder tussen heb gezet. Met late betalingen en geen toezicht, vond ik het toch fijn om er een lokale beheerder tussen te hebben. Het blijkt een goede vent te zijn, die niet te duur is (10% van de maandhuur) en goede screening kan doen.
Hoe ik mijn tweede investeringspand kocht
De derde huurder was een bedrijf die zijn medewerkers daar wilde laten wonen. Prima. Echter na 2 jaar kwam de beheerder ter ore dat het huis te huur was. De huurder verhuurde het onder aan arbeidsmigranten. Hij had meerdere kamers opgedeeld en vroeg huur per kamer. Mijn huurprijs aan hem was 930 EUR. Hij verhuurde het over een aantal personen totaal voor 1900 EUR!
Op een of andere manier kwam de gemeente erachter. Zo kregen wij dus een brief van de gemeente dat we moesten stoppen. De huurder ging er uiteindelijk uit, maar ik werd nu bestempeld als ‘stoute verhuurder’. Terwijl ik helemaal niet zo ben, ik hoef niet de laatste euro uit het vastgoed te persen. Maar ik moest het nu wel oplossen. Tijdens de inspectie bleek ook dat de bouwtekening niet klopte en dat er wat aanpassingen nodig waren aan het terras en de brandveiligheid.
Om me in te dekken moest ik een advocaat inhuren. Inmiddels ben ik al meer dan 2000 EUR kwijt aan die bloedzuigers, en het proces is nog niet voorbij. Ook moest ik een bouwtechnische tekening maken en brandveiligheidsscan laten doen door een professioneel bedrijf. Uiteindelijk ook meer dan 2000 EUR bij elkaar. Daar gaat mijn opbrengst van dit jaar.
Oja, de huidige huurder betaalt 100 EUR minder per maand, omdat hij geen gebruik mag maken van het terras. Dat kan pas weer als deze weer veilig is verklaard.
Uiteraard wil ik dat het pand veilig is, dus het moet opgelost worden. Maar het voelt wel wat overdreven, alsof ik een boze grote verhuurder ben. Ik heb het beste voor met de huurders en de gemeente. Maar het verhaal is vaak dat de verhuurders slecht zijn, dat is helaas de realiteit in Nederland.
Kosten
Onderschat zeker niet de kosten die erbij komen kijken als je vastgoed bezit en verhuurd. Een aantal zaken die ik onderschat heb.
- VVE; bij het bedrijfspand hebben we een vereniging van eigenaren. Waarin we van het hele gebouw (onderverdeeld in 12 hallen) een aantal kosten samen delen en een spaarpot opbouwen voor onderhoud aan het dak. Deze kosten zijn stiekem toch 70-80 EUR per maand. Het vreet dus wel aan je marge.
- Advocaatkosten; hopelijk niet te vaak, maar het kan wel je jaarresultaat wegvagen.
- Onderhoud; een nieuwe douchecabine, een nieuwe ketel. Het kan zo maar gebeuren. Het woonpand is ook al wat verouderd, dus daar kan in de komende jaren nog wel wat bijkomen.
- Financiering; De financiering van het bedrijfspand loopt via een lineaire hypotheek, dus de kosten zijn in het begin hoger en lopen daarna af. In het eerste jaar waren de aflossing en rente totaal circa 1000 EUR en 3 jaar later zat het op 900 EUR. Totdat de bank mij een oor aannaaide en de rente verhoogde. Hoewel ik bijna de helft van de hypotheek heb afgelost, zit ik met de totale lasten nu op 1080 EUR.
Onderschatten is mijn superpower. Of het naïef optimisme is, of luiigheid om goed alles voor te bereiden. Ik blijf een doener en schrik er niet van terug om tegenslagen te verwerken. Al met al een goede basis om te blijven leren. Er zijn ook genoeg voordelen, maar dat is voor een ander artikel. Volg me zeker vooral voor alles wat komen gaat!
Vond je dit artikel behulpzaam, schrijf je in voor mijn NIEUWSBRIEF en volg mij op het pad naar 10.000 EUR passief inkomen. Je krijgt 1-2x per maand een mailtje met laatste artikelen, interessante quotes en meer. Heb je een vraag of tips over investeren en beleggen? Ik hoor graag van je!
James